Renters' rights

A fair lease

A fair lease: what the law gives the tenant before signing — the security cap, repair duties, the ban on shifting the broker fee, and the details a lease must contain. With a lease draft for review, based on the principles of the government's default lease.

pending legal review

This is not legal advice. DirBalak presents information about renters' rights from the statute — the decision and wording are yours.

What makes a lease fair

  • A residential lease must contain the material details the law requires: the apartment address; the parties' names, ID numbers and addresses; a description of the apartment, its contents and the common property; the lease term, renewal options and termination conditions; the rent amount, timing and method of payment; any ancillary payments the tenant bears; and defects or disturbances in the apartment known to the landlord at signing.

    התוספת השנייה לחוק השכירות והשאילה (חוק שכירות הוגנת, התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — חוזה שכירות למגורים (פרטים מהותיים שחובה לכלול)

  • The total of securities that cost the tenant money (cash deposit, bank guarantee, etc.) may not exceed the lower of three months' rent or one-third of the total rent for the whole term — a cap a fair lease honours and never exceeds.

    חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — הגבלת סכום הערובה

  • A landlord who used a broker to find a tenant may not shift that broker's fee onto the tenant — a fair lease never imposes the landlord's obligation on the tenant, and such a term cannot be contracted around to the tenant's detriment.

    חוק השכירות והשאילה (חוק שכירות הוגנת, התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — איסור על משכיר לדרוש דמי תיווך

  • A fair lease states the landlord's repair duties plainly: an urgent defect preventing reasonable use — within 3 days; a non-urgent defect — within a reasonable time, not more than 30 days. A blanket exemption clause does not protect a landlord who knew, or should have known, of a defect.

    חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kfirhy-law.com — שכירות הוגנת

  • At the end of the lease the landlord must return the security (or its balance after any lawful realisation) within 60 days of the later of the date the apartment was returned or the date the tenant's debts were settled, plus any accrued gain. Ordinary wear and tear is not deductible.

    חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — פיקדון מזומן כערובה

  • The Fair-Rental provisions cannot be contracted around except in the tenant's favour — a lease term that contradicts them is void, even if the tenant signed it. A fair lease contains no clause that contradicts the cogent law.

    חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — חוזה שכירות למגורים (תניה הסותרת את החוק בטלה)

The fair-clauses bank

For every clause that might appear in a lease — what its fair version looks like. This is the default worth demanding: symmetric exit clauses, guarantees within the cap, proportionate penalties, indexation with a formula. Some clauses are anchored in law (pending legal review); others are fair practice, not law — and each card marks the distinction.

Print the fair-clauses checklist to take with you into the negotiation.

  1. Before signing

    1. Early exit and advance notice

      fair practice
      The fair clause

      כל צד רשאי לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת בכתב בתקופה קבועה ומוגדרת (למשל 60 יום), זהה לשני הצדדים. ההודעה, מנגנון מסירת הדירה, והחזר תשלומים ששולמו מראש על תקופה שלא נוצלה — מפורטים במפורש. אין סעיף יציאה חד-צדדי שמיטיב רק עם צד אחד.

      Why this is fair: A vague exit clause is a trap — it usually tilts to the landlord. A fair version is symmetric: the same notice for both sides, and the exit terms written in advance.

    2. Guarantees and guarantors

      pending legal review
      The fair clause

      סך הביטחונות שעולים לשוכר/ת כסף — פיקדון מזומן, ערבות בנקאית וכדומה, יחד — אינו עולה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מסך השכירות לכל התקופה. אין ערימת ערבות בנקאית מלאה מעל פיקדון מלא, ואין דרישת ערבים ללא הגבלת זמן או ערבים מרובים.

      Why this is fair: The cap on securities that cost the tenant money is set by the Fair-Rental Law. A fair version honours it and never stacks a guarantee on top of a deposit.
      חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — הגבלת סכום הערובה

    3. Liquidated damages and penalties

      fair practice
      The fair clause

      פיצוי מוסכם על הפרה עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפות מראש בעת חתימת החוזה, וחל באופן הדדי על הפרות של שני הצדדים. אין קנס אחיד וגורף לכל הפרה באשר היא, וסכום הפיצוי נקוב ומוגבל מראש.

      Why this is fair: A penalty untethered from the actual loss is a pressure lever, not compensation. Fair practice: a proportionate, mutual figure, stated in advance.

    4. Index linkage

      fair practice
      The fair clause

      אם דמי השכירות מוצמדים למדד, ההצמדה כתובה בנוסחה מפורשת: המדד המסוים (למשל מדד המחירים לצרכן), חודש הבסיס, ומועד העדכון. בדרך כלל ההצמדה מתעדכנת רק כלפי מעלה כשהמדד עולה ואינה יורדת מתחת לבסיס. בלי נוסחה ובסיס ברורים — אין הצמדה.

      Why this is fair: Vague linkage is a blank cheque. Fair practice: an explicit formula, a named index and a base month — so the tenant knows exactly what can change.

    5. Deposit amount

      pending legal review
      The fair clause

      הפיקדון, יחד עם כל ביטחון אחר שעולה לשוכר/ת כסף, אינו עולה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מסך השכירות לכל התקופה. הפיקדון מוחזק להבטחת התחייבויות השוכר/ת בלבד, ואינו תשלום מראש של שכר דירה.

      Why this is fair: The total of securities that cost the tenant money is capped. A deposit above the cap cannot be contracted around to the tenant's detriment.
      חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — הגבלת סכום הערובה

    6. Rent increases

      fair practice
      The fair clause

      דמי השכירות קבועים לכל תקופת החוזה ואינם עולים חד-צדדית באמצע התקופה. אם יש מנגנון עדכון לתקופת הארכה, הוא נקוב בתקרה מספרית או בנוסחה מפורשת מראש — לא 'לפי שיקול דעת המשכיר'.

      Why this is fair: An uncapped increase is a blank cheque for a renewal period. Fair practice: a numeric cap or formula, known in advance.

    7. Insurance requirements

      fair practice
      The fair clause

      ביטוח שהשוכר/ת נדרש/ת לו מוגבל לתכולה ולצד-שלישי הסביר הנובע משימושו/ה בדירה. ביטוח המבנה הוא עניינו/ה של המשכיר/ה. אין דרישה שהשוכר/ת יבטח את הנכס עצמו או יישא בסיכוני המבנה של המשכיר/ה.

      Why this is fair: Requiring the tenant to insure the structure shifts the landlord's risk onto them. Fair practice: contents and third-party cover only.

    8. Definitions and material details

      fair practice
      The fair clause

      החוזה מגדיר במפורש את כל הפרטים המהותיים — כתובת הדירה; שמות הצדדים, מספרי הזהות והמען; תיאור הדירה ותכולתה; התקופה, ההארכה וסיום; דמי השכירות ומועדם; התשלומים הנלווים; ופגמים ידועים. מונחים כמו 'בלאי סביר' או 'שימוש סביר' מובהרים ככל הניתן, ואין הפניות עמומות ל'נספח' שלא צורף.

      Why this is fair: Vague definitions are an opening for disputes. Fair practice: every material detail written out, with no empty cross-references.

    9. Subletting and assignment

      fair practice
      The fair clause

      אם החוזה מגביל שכירות משנה או המחאת זכויות, ההגבלה מנוסחת כדרישת אישור מראש שלא יסורב מטעמים בלתי סבירים — ולא כאיסור גורף ומוחלט. כך השוכר/ת שומר/ת על גמישות סבירה אם נסיבות חייו/ה משתנות.

      Why this is fair: A blanket ban locks the tenant in. Fair practice: prior consent not to be unreasonably withheld.

    10. Key money and protected tenancy

      fair practice
      The fair clause

      חוזה שכירות חופשית רגיל אינו כולל 'דמי מפתח' ואינו מפנה לדיירות מוגנת. אם מופיעה הפניה כזו — היא מובהרת ומוסרת, שכן היא עלולה לשנות את אופי השכירות ולהגביל את השוכר/ת בהמשך.

      Why this is fair: A key-money / protected-tenancy reference in a free-market lease is a red flag. Fair practice: no key money in a free-market lease.

    11. Symmetry of notices and duties

      fair practice
      The fair clause

      התחייבויות החוזה הדדיות ככל הניתן: אותה תקופת הודעה מוקדמת לשני הצדדים, אותו מנגנון פיצוי על הפרה, ואותו סטנדרט להתנהלות סבירה. חוזה הוגן אינו מטיל על צד אחד חובות שאינן חלות על משנהו.

      Why this is fair: A one-sided lease is an unfair lease. Fair practice: symmetric duties for both sides.

  2. During the tenancy

    1. Maintenance and repair responsibility

      pending legal review
      The fair clause

      המשכיר/ה אחראי/ת לתקן ליקויים מהותיים בדירה ובמערכותיה: ליקוי דחוף המונע שימוש סביר — תוך 3 ימים; ליקוי שאינו דחוף — תוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום. השוכר/ת אחראי/ת לבלאי שנגרם בשימוש לא סביר ולתחזוקה שוטפת קלה בלבד. סעיף פטור גורף אינו מגן על משכיר/ה שידע/ה על פגם.

      Why this is fair: The Fair-Rental Law sets the landlord's repair duties and the timelines. A clause shifting structural maintenance onto the tenant does not hold.
      חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kfirhy-law.com — שכירות הוגנת

    2. Landlord entry to the apartment

      pending legal review
      The fair clause

      המשכיר/ה רשאי/ת להיכנס לדירה בזמן סביר, לבדיקה או לתיקון, ובלבד שנתן/ה הודעה מראש בזמן סביר ותיאם/ה עם השוכר/ת, וצמצם/ה את ההפרעה. אין כניסה ללא התראה ואין מפתח שמאפשר כניסה חופשית בכל עת.

      Why this is fair: The statute says 'reasonable time' with advance notice — not free entry. A fair version anchors the notice and the coordination.
      חוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971 · nevo law00/5149 · kolzchut.org.il

    3. Building committee and building charges

      fair practice
      The fair clause

      השוכר/ת נושא/ת בתשלומי ועד הבית השוטפים בתקופת השכירות. הוצאות חד-פעמיות וחריגות לשיפוץ או שדרוג של הרכוש המשותף (למשל החלפת מעלית או צביעת הבניין) הן עניינו/ה של המשכיר/ה כבעל/ת הנכס, אלא אם הוסכם אחרת במפורש.

      Why this is fair: Shifting a one-off building upgrade onto the tenant passes the owner's capital investment to them. Fair practice: ongoing charges to the tenant, capital ones to the landlord.

    4. Pets and guests

      fair practice
      The fair clause

      מגבלות על חיות מחמד או על אורחים מנוסחות באופן סביר ומידתי — למשל דרישת אישור מראש לחיה גדולה — ולא כאיסור גורף על 'כל אורח' או על כל נוכחות נוספת. מגבלה גורפת מדי פוגעת בשימוש הסביר של השוכר/ת בביתו/ה.

      Why this is fair: A blanket ban on 'any guest' goes beyond the reasonable. Fair practice: a proportionate limit, not a total ban.

  3. On the way out

    1. Realising and returning the deposit

      pending legal review
      The fair clause

      המשכיר/ה רשאי/ת לממש את הפיקדון רק עבור חוב מוגדר — שכר דירה שלא שולם, תשלומים נלווים שהשוכר/ת חב/ה, או ליקוי שהשוכר/ת אחראי/ת לו ולא תיקן/ה — ורק לאחר שניתנה לשוכר/ת הודעה לתקן בתוך זמן סביר. אין ניכוי אוטומטי בלי הודעה. הפיקדון (או יתרתו) מוחזר בתוך 60 יום, ובלאי סביר אינו ניתן לקיזוז.

      Why this is fair: An automatic deduction without notice is contrary to the Fair-Rental Law: realisation is allowed only after a notice to cure, and the return is within 60 days.
      חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — פיקדון מזומן כערובה

This is not legal advice. DirBalak presents information about renters' rights from the statute — the decision and wording are yours.

The lease draft for review

Beyond the individual clauses — a full lease draft for review, based on the principles of the government's default lease.

Fair-lease draft

pending legal review

A draft for review — not a substitute for legal advice; based on the principles of the government's default lease (a draft in public comment). A sample text for your review — not tailored to your specific case, and not 'use as-is'. You fill the [brackets] yourself, outside DirBalak, and consulting a lawyer is recommended.

The Ministry of Justice's official default lease (draft for public comment)

Why each protective clause matters

  1. חוזה שכירות למגורים
שנערך ונחתם ב[יישוב] ביום [תאריך].

    The lease title and date. This is a sample text for review — you fill the [brackets] yourself.

  2. בין:
המשכיר/ה: [שם המשכיר/ה], ת.ז. [מספר ת.ז.], מען: [כתובת המשכיר/ה]
לבין:
השוכר/ת: [שם השוכר/ת], ת.ז. [מספר ת.ז.], מען: [כתובת השוכר/ת]
    Mandatory item

    Mandatory detail: the parties' names, ID numbers and addresses — the law requires them.

  3. 1. הדירה
המשכיר/ה משכיר/ה לשוכר/ת את הדירה שכתובתה [כתובת הדירה], גוש [   ] חלקה [   ].
    Mandatory item

    Mandatory detail: the apartment address. This is the rented property — state it precisely.

  4. 2. תיאור הדירה ותכולתה
הדירה כוללת [מספר חדרים] חדרים, [קומה], והתכולה והריהוט המפורטים בנספח א'. הרכוש המשותף הרלוונטי: [פירוט].
    Mandatory item

    Mandatory detail: a description of the apartment, its contents and the common property. Documenting the contents at handover protects you against a damage claim.

  5. 3. תקופת השכירות
תקופת השכירות מ-[תאריך תחילה] עד [תאריך סיום]. אופציית הארכה: [אם יש — פרטו]. תנאי סיום והודעה מוקדמת: [פרטו את ההודעה שכל צד נדרש לתת].
    Mandatory item

    Mandatory detail: the lease term, renewal options and termination conditions. Set out the advance notice each side must give, explicitly.

  6. 4. דמי השכירות
דמי השכירות החודשיים: [סכום] ש"ח, המשולמים ב-[יום בחודש] בכל חודש, באמצעות [אופן התשלום]. דמי השכירות קבועים לכל התקופה ואינם משתנים אלא אם נקבע אחרת בחוזה זה.
    Mandatory item

    Mandatory detail: the rent amount, timing and method of payment. The rent does not rise unilaterally mid-term — only if this lease provides for it.

  7. 5. תשלומים נלווים
השוכר/ת יישא/תישא בתשלומים השוטפים בגין השימוש בדירה: ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית, ככל שחלים. כל תשלום נלווה נוסף יפורט כאן במפורש; תשלום שאינו מפורט אינו חל.
    Mandatory item

    Mandatory detail: the ancillary payments the tenant bears. If the landlord used a broker, that broker's fee is not shifted onto the tenant.

  8. 6. מצב הדירה ופגמים ידועים
המשכיר/ה מוסר/ת דירה ראויה למגורים. פגמים או הפרעות הידועים למשכיר/ה במועד החתימה: [פירוט, או 'אין']. ליקוי דחוף המונע שימוש סביר יתוקן בתוך 3 ימים; ליקוי שאינו דחוף — בתוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום.
    Mandatory item

    Mandatory detail: defects or disturbances known to the landlord. A blanket exemption clause does not protect a landlord who knew of a defect; the repair duties are set by law.

  9. 7. ערובה (פיקדון)
להבטחת התחייבויות השוכר/ת תינתן ערובה בסך [סכום] ש"ח. סך הביטחונות שעולים לשוכר/ת כסף לא יעלה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מסך השכירות לכל התקופה. הערובה (או יתרתה לאחר מימוש כדין) תוחזר בתוך 60 יום מהמאוחר מבין השבת הדירה או פירעון חובות השוכר/ת. בלאי סביר אינו ניתן לקיזוז.

    A protective default: the security cap (lower of 3 months / one-third), return within 60 days, and ordinary wear and tear that is not deductible.

  10. 8. הוראות כלליות
הוראות חוק שכירות הוגנת המגנות על השוכר/ת אינן ניתנות להתניה לרעת השוכר/ת; תניה הסותרת אותן בטלה. ולראיה באו הצדדים על החתום:
המשכיר/ה: ______________    השוכר/ת: ______________

    A protective default: a term contradicting the cogent law is void — even if signed. Both parties sign here.

The full draft (in Hebrew)
חוזה שכירות למגורים
שנערך ונחתם ב[יישוב] ביום [תאריך].

בין:
המשכיר/ה: [שם המשכיר/ה], ת.ז. [מספר ת.ז.], מען: [כתובת המשכיר/ה]
לבין:
השוכר/ת: [שם השוכר/ת], ת.ז. [מספר ת.ז.], מען: [כתובת השוכר/ת]

1. הדירה
המשכיר/ה משכיר/ה לשוכר/ת את הדירה שכתובתה [כתובת הדירה], גוש [   ] חלקה [   ].

2. תיאור הדירה ותכולתה
הדירה כוללת [מספר חדרים] חדרים, [קומה], והתכולה והריהוט המפורטים בנספח א'. הרכוש המשותף הרלוונטי: [פירוט].

3. תקופת השכירות
תקופת השכירות מ-[תאריך תחילה] עד [תאריך סיום]. אופציית הארכה: [אם יש — פרטו]. תנאי סיום והודעה מוקדמת: [פרטו את ההודעה שכל צד נדרש לתת].

4. דמי השכירות
דמי השכירות החודשיים: [סכום] ש"ח, המשולמים ב-[יום בחודש] בכל חודש, באמצעות [אופן התשלום]. דמי השכירות קבועים לכל התקופה ואינם משתנים אלא אם נקבע אחרת בחוזה זה.

5. תשלומים נלווים
השוכר/ת יישא/תישא בתשלומים השוטפים בגין השימוש בדירה: ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית, ככל שחלים. כל תשלום נלווה נוסף יפורט כאן במפורש; תשלום שאינו מפורט אינו חל.

6. מצב הדירה ופגמים ידועים
המשכיר/ה מוסר/ת דירה ראויה למגורים. פגמים או הפרעות הידועים למשכיר/ה במועד החתימה: [פירוט, או 'אין']. ליקוי דחוף המונע שימוש סביר יתוקן בתוך 3 ימים; ליקוי שאינו דחוף — בתוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום.

7. ערובה (פיקדון)
להבטחת התחייבויות השוכר/ת תינתן ערובה בסך [סכום] ש"ח. סך הביטחונות שעולים לשוכר/ת כסף לא יעלה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מסך השכירות לכל התקופה. הערובה (או יתרתה לאחר מימוש כדין) תוחזר בתוך 60 יום מהמאוחר מבין השבת הדירה או פירעון חובות השוכר/ת. בלאי סביר אינו ניתן לקיזוז.

8. הוראות כלליות
הוראות חוק שכירות הוגנת המגנות על השוכר/ת אינן ניתנות להתניה לרעת השוכר/ת; תניה הסותרת אותן בטלה. ולראיה באו הצדדים על החתום:
המשכיר/ה: ______________    השוכר/ת: ______________

This is not legal advice. DirBalak presents information about renters' rights from the statute — the decision and wording are yours.

אתם בשלב: משא ומתן וחתימה
הצעד הבא — לפני שחותמים
רשימת בדיקה לפני חתימהכל הדרך
עוד ב״משא ומתן וחתימה״:סריקת חוזהטיוטת מו״מ