חוזה הוגן
חוזה הוגן: מה החוק נותן לשוכר עוד לפני החתימה — תקרת הערובה, חובות התיקון, איסור גלגול דמי התיווך, והפרטים שחובה לכלול. כאן גם טיוטת חוזה לעיון, מבוססת על עקרונות החוזה המצוי הממשלתי.
זה לא ייעוץ משפטי. דיר-בלאק מציג מידע על זכויות שוכרים מתוך החוק — ההחלטה והניסוח שלכם.
מה הופך חוזה להוגן
חוזה שכירות למגורים חייב לכלול את הפרטים המהותיים שהחוק דורש: כתובת הדירה; שמות הצדדים, מספרי תעודת הזהות והמען שלהם; תיאור הדירה, תכולתה והרכוש המשותף; תקופת השכירות, אופציות הארכה ותנאי הסיום; דמי השכירות, מועד ואופן התשלום; תשלומים נלווים שהשוכר נושא בהם; ופגמים או הפרעות בדירה הידועים למשכיר במועד החתימה.
התוספת השנייה לחוק השכירות והשאילה (חוק שכירות הוגנת, התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — חוזה שכירות למגורים (פרטים מהותיים שחובה לכלול)סך הביטחונות שעולים לשוכר כסף (פיקדון מזומן, ערבות בנקאית וכו') לא יעלה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מסך השכירות לכל התקופה — תקרה שחוזה הוגן מכבד, ולא חורג ממנה.
חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — הגבלת סכום הערובהמשכיר שהפעיל מתווך כדי למצוא שוכר אינו רשאי לגלגל על השוכר את דמי התיווך — חוזה הוגן אינו מטיל על השוכר את חיוב המשכיר, וחיוב כזה אינו ניתן להתניה לרעת השוכר.
חוק השכירות והשאילה (חוק שכירות הוגנת, התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — איסור על משכיר לדרוש דמי תיווךחוזה הוגן קובע את חובות התיקון של המשכיר במפורש: ליקוי דחוף המונע שימוש סביר — תוך 3 ימים; ליקוי שאינו דחוף — תוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום. סעיף פטור גורף אינו מגן על משכיר שידע, או היה עליו לדעת, על פגם.
חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kfirhy-law.com — שכירות הוגנתבתום השכירות על המשכיר להחזיר את הערובה (או יתרתה לאחר מימוש כדין) בתוך 60 יום מהמאוחר מבין מועד השבת הדירה או מועד פירעון חובות השוכר, בתוספת כל רווח שנצבר. בלאי סביר אינו ניתן לקיזוז.
חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — פיקדון מזומן כערובההוראות שכירות הוגנת אינן ניתנות להתניה אלא לטובת השוכר — תנאי בחוזה הסותר אותן בטל, גם אם השוכר חתם עליו. חוזה הוגן אינו כולל תניות שמנוגדות לחוק המגן.
חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — חוזה שכירות למגורים (תניה הסותרת את החוק בטלה)
בנק הסעיפים ההוגנים
לכל סעיף שעלול להופיע בחוזה — איך נראית הגרסה ההוגנת שלו. זו ברירת המחדל שכדאי לדרוש: סעיפי יציאה סימטריים, ערבויות בתוך התקרה, פיצוי מידתי, הצמדה עם נוסחה. סעיפים מסוימים מעוגנים בחוק (בכפוף לבדיקה משפטית); אחרים הם נוהג הוגן שאינו חוק — וההבחנה מסומנת בכל כרטיס.
הסעיפים שכדאי לדרוש
הדפיסו את רשימת הסעיפים ההוגנים — תיקחו אותה אל המשא ומתן.
לפני החתימה
יציאה מוקדמת והודעה מראש
נוהג הוגןהנוסח ההוגןכל צד רשאי לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת בכתב בתקופה קבועה ומוגדרת (למשל 60 יום), זהה לשני הצדדים. ההודעה, מנגנון מסירת הדירה, והחזר תשלומים ששולמו מראש על תקופה שלא נוצלה — מפורטים במפורש. אין סעיף יציאה חד-צדדי שמיטיב רק עם צד אחד.
למה זה הוגן: סעיף יציאה עמום הוא מלכודת: הוא נשען לרוב לטובת המשכיר. נוסח הוגן הוא סימטרי — אותה הודעה לשני הצדדים, ותנאי היציאה כתובים מראש.ערבויות וערבים
בכפוף לבדיקה משפטיתהנוסח ההוגןסך הביטחונות שעולים לשוכר/ת כסף — פיקדון מזומן, ערבות בנקאית וכדומה, יחד — אינו עולה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מסך השכירות לכל התקופה. אין ערימת ערבות בנקאית מלאה מעל פיקדון מלא, ואין דרישת ערבים ללא הגבלת זמן או ערבים מרובים.
למה זה הוגן: תקרת הביטחונות שעולים לשוכר כסף קבועה בחוק שכירות הוגנת. נוסח הוגן מכבד אותה ולא מערים ערבות מעל פיקדון.חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — הגבלת סכום הערובהפיצוי מוסכם וקנסות
נוהג הוגןהנוסח ההוגןפיצוי מוסכם על הפרה עומד ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפות מראש בעת חתימת החוזה, וחל באופן הדדי על הפרות של שני הצדדים. אין קנס אחיד וגורף לכל הפרה באשר היא, וסכום הפיצוי נקוב ומוגבל מראש.
למה זה הוגן: קנס שמנותק מהנזק בפועל הוא מנוף לחץ, לא פיצוי. נוהג הוגן: סכום מידתי, הדדי, ונקוב מראש.הצמדה למדד
נוהג הוגןהנוסח ההוגןאם דמי השכירות מוצמדים למדד, ההצמדה כתובה בנוסחה מפורשת: המדד המסוים (למשל מדד המחירים לצרכן), חודש הבסיס, ומועד העדכון. בדרך כלל ההצמדה מתעדכנת רק כלפי מעלה כשהמדד עולה ואינה יורדת מתחת לבסיס. בלי נוסחה ובסיס ברורים — אין הצמדה.
למה זה הוגן: הצמדה עמומה היא צ'ק פתוח. נוהג הוגן: נוסחה מפורשת, מדד מוגדר וחודש בסיס — כך השוכר יודע בדיוק מה ישתנה.גובה הפיקדון
בכפוף לבדיקה משפטיתהנוסח ההוגןהפיקדון, יחד עם כל ביטחון אחר שעולה לשוכר/ת כסף, אינו עולה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מסך השכירות לכל התקופה. הפיקדון מוחזק להבטחת התחייבויות השוכר/ת בלבד, ואינו תשלום מראש של שכר דירה.
למה זה הוגן: החוק מגביל את סך הביטחונות שעולים לשוכר כסף. פיקדון שחורג מהתקרה אינו ניתן להתניה לרעת השוכר.חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — הגבלת סכום הערובההעלאת שכר דירה
נוהג הוגןהנוסח ההוגןדמי השכירות קבועים לכל תקופת החוזה ואינם עולים חד-צדדית באמצע התקופה. אם יש מנגנון עדכון לתקופת הארכה, הוא נקוב בתקרה מספרית או בנוסחה מפורשת מראש — לא 'לפי שיקול דעת המשכיר'.
למה זה הוגן: העלאה ללא תקרה היא צ'ק פתוח לתקופת הארכה. נוהג הוגן: תקרה מספרית או נוסחה, ידועה מראש.דרישות ביטוח
נוהג הוגןהנוסח ההוגןביטוח שהשוכר/ת נדרש/ת לו מוגבל לתכולה ולצד-שלישי הסביר הנובע משימושו/ה בדירה. ביטוח המבנה הוא עניינו/ה של המשכיר/ה. אין דרישה שהשוכר/ת יבטח את הנכס עצמו או יישא בסיכוני המבנה של המשכיר/ה.
למה זה הוגן: דרישה שהשוכר יבטח את המבנה מגלגלת עליו סיכון של המשכיר. נוהג הוגן: ביטוח תכולה וצד-שלישי בלבד.הגדרות והפרטים המהותיים
נוהג הוגןהנוסח ההוגןהחוזה מגדיר במפורש את כל הפרטים המהותיים — כתובת הדירה; שמות הצדדים, מספרי הזהות והמען; תיאור הדירה ותכולתה; התקופה, ההארכה וסיום; דמי השכירות ומועדם; התשלומים הנלווים; ופגמים ידועים. מונחים כמו 'בלאי סביר' או 'שימוש סביר' מובהרים ככל הניתן, ואין הפניות עמומות ל'נספח' שלא צורף.
למה זה הוגן: הגדרות עמומות הן פתח למחלוקת. נוהג הוגן: כל פרט מהותי כתוב במפורש, בלי הפניות ריקות.שכירות משנה והמחאת זכויות
נוהג הוגןהנוסח ההוגןאם החוזה מגביל שכירות משנה או המחאת זכויות, ההגבלה מנוסחת כדרישת אישור מראש שלא יסורב מטעמים בלתי סבירים — ולא כאיסור גורף ומוחלט. כך השוכר/ת שומר/ת על גמישות סבירה אם נסיבות חייו/ה משתנות.
למה זה הוגן: איסור גורף נועל את השוכר. נוהג הוגן: אישור מראש שלא יסורב מטעמים בלתי סבירים.דמי מפתח ודיירות מוגנת
נוהג הוגןהנוסח ההוגןחוזה שכירות חופשית רגיל אינו כולל 'דמי מפתח' ואינו מפנה לדיירות מוגנת. אם מופיעה הפניה כזו — היא מובהרת ומוסרת, שכן היא עלולה לשנות את אופי השכירות ולהגביל את השוכר/ת בהמשך.
למה זה הוגן: הפניה לדמי מפתח / דיירות מוגנת בחוזה חופשי היא דגל אדום. נוהג הוגן: אין דמי מפתח בשכירות חופשית.סימטריה בהודעות ובחובות
נוהג הוגןהנוסח ההוגןהתחייבויות החוזה הדדיות ככל הניתן: אותה תקופת הודעה מוקדמת לשני הצדדים, אותו מנגנון פיצוי על הפרה, ואותו סטנדרט להתנהלות סבירה. חוזה הוגן אינו מטיל על צד אחד חובות שאינן חלות על משנהו.
למה זה הוגן: חוזה חד-צדדי הוא חוזה לא הוגן. נוהג הוגן: חובות סימטריות לשני הצדדים.
במהלך השכירות
אחריות לתחזוקה ותיקונים
בכפוף לבדיקה משפטיתהנוסח ההוגןהמשכיר/ה אחראי/ת לתקן ליקויים מהותיים בדירה ובמערכותיה: ליקוי דחוף המונע שימוש סביר — תוך 3 ימים; ליקוי שאינו דחוף — תוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום. השוכר/ת אחראי/ת לבלאי שנגרם בשימוש לא סביר ולתחזוקה שוטפת קלה בלבד. סעיף פטור גורף אינו מגן על משכיר/ה שידע/ה על פגם.
למה זה הוגן: חוק שכירות הוגנת קובע את חובות התיקון של המשכיר ואת לוחות הזמנים. נוסח שמגלגל תחזוקה מבנית על השוכר אינו תקף.חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kfirhy-law.com — שכירות הוגנתכניסת המשכיר/ה לדירה
בכפוף לבדיקה משפטיתהנוסח ההוגןהמשכיר/ה רשאי/ת להיכנס לדירה בזמן סביר, לבדיקה או לתיקון, ובלבד שנתן/ה הודעה מראש בזמן סביר ותיאם/ה עם השוכר/ת, וצמצם/ה את ההפרעה. אין כניסה ללא התראה ואין מפתח שמאפשר כניסה חופשית בכל עת.
למה זה הוגן: החוק אומר 'זמן סביר' עם הודעה מראש — לא כניסה חופשית. נוסח הוגן מעגן את ההתראה והתיאום.חוק השכירות והשאילה, תשל״א-1971 · nevo law00/5149 · kolzchut.org.ilועד בית ותשלומי הבניין
נוהג הוגןהנוסח ההוגןהשוכר/ת נושא/ת בתשלומי ועד הבית השוטפים בתקופת השכירות. הוצאות חד-פעמיות וחריגות לשיפוץ או שדרוג של הרכוש המשותף (למשל החלפת מעלית או צביעת הבניין) הן עניינו/ה של המשכיר/ה כבעל/ת הנכס, אלא אם הוסכם אחרת במפורש.
למה זה הוגן: גלגול שדרוג חד-פעמי של הבניין על השוכר הוא העברת השקעה הונית של הבעלים. נוהג הוגן: שוטף לשוכר, הוני למשכיר.חיות מחמד ואורחים
נוהג הוגןהנוסח ההוגןמגבלות על חיות מחמד או על אורחים מנוסחות באופן סביר ומידתי — למשל דרישת אישור מראש לחיה גדולה — ולא כאיסור גורף על 'כל אורח' או על כל נוכחות נוספת. מגבלה גורפת מדי פוגעת בשימוש הסביר של השוכר/ת בביתו/ה.
למה זה הוגן: איסור גורף על 'כל אורח' חורג מהסביר. נוהג הוגן: מגבלה מידתית, לא איסור כולל.
ביציאה
מימוש הפיקדון והחזרתו
בכפוף לבדיקה משפטיתהנוסח ההוגןהמשכיר/ה רשאי/ת לממש את הפיקדון רק עבור חוב מוגדר — שכר דירה שלא שולם, תשלומים נלווים שהשוכר/ת חב/ה, או ליקוי שהשוכר/ת אחראי/ת לו ולא תיקן/ה — ורק לאחר שניתנה לשוכר/ת הודעה לתקן בתוך זמן סביר. אין ניכוי אוטומטי בלי הודעה. הפיקדון (או יתרתו) מוחזר בתוך 60 יום, ובלאי סביר אינו ניתן לקיזוז.
למה זה הוגן: ניכוי אוטומטי מהפיקדון בלי הודעה מנוגד לחוק שכירות הוגנת: מימוש מותר רק אחרי הודעה לתקן, והחזר תוך 60 יום.חוק שכירות הוגנת (התשע״ז-2017) · kolzchut.org.il — פיקדון מזומן כערובה
זה לא ייעוץ משפטי. דיר-בלאק מציג מידע על זכויות שוכרים מתוך החוק — ההחלטה והניסוח שלכם.
טיוטת החוזה לעיון
מעבר לסעיפים הבודדים — טיוטת חוזה שלמה לעיון, מבוססת על עקרונות החוזה המצוי הממשלתי.
טיוטת חוזה שכירות הוגן
בכפוף לבדיקה משפטיתטיוטה לבדיקה — אינה תחליף לייעוץ משפטי; מבוססת על עקרונות החוזה המצוי הממשלתי (טיוטה בהערות ציבור). נוסח לדוגמה לעיון — אינו מותאם למקרה הספציפי שלכם, ואינו 'לשימוש כפי שהוא'. ממלאים את ה[סוגריים] בעצמכם, מחוץ לדיר-בלאק — כדאי לעשות את זה עם עו"ד.
החוזה המצוי הרשמי של משרד המשפטים (טיוטה להערות הציבור)
הסבר על הסעיפים המגנים
חוזה שכירות למגורים שנערך ונחתם ב[יישוב] ביום [תאריך].
כותרת החוזה והמועד. זהו נוסח לדוגמה לעיון — ממלאים את ה[סוגריים] בעצמכם.
בין: המשכיר/ה: [שם המשכיר/ה], ת.ז. [מספר ת.ז.], מען: [כתובת המשכיר/ה] לבין: השוכר/ת: [שם השוכר/ת], ת.ז. [מספר ת.ז.], מען: [כתובת השוכר/ת]
פרט חובהפרט מהותי: שמות הצדדים, מספרי תעודת הזהות והמען שלהם — החוק מחייב לכלול אותם.
1. הדירה המשכיר/ה משכיר/ה לשוכר/ת את הדירה שכתובתה [כתובת הדירה], גוש [ ] חלקה [ ].
פרט חובהפרט מהותי: כתובת הדירה. זהו הנכס המושכר — יש לציינו במדויק.
2. תיאור הדירה ותכולתה הדירה כוללת [מספר חדרים] חדרים, [קומה], והתכולה והריהוט המפורטים בנספח א'. הרכוש המשותף הרלוונטי: [פירוט].
פרט חובהפרט מהותי: תיאור הדירה, תכולתה והרכוש המשותף. תיעוד התכולה במסירה מגן עליכם מטענת נזק.
3. תקופת השכירות תקופת השכירות מ-[תאריך תחילה] עד [תאריך סיום]. אופציית הארכה: [אם יש — פרטו]. תנאי סיום והודעה מוקדמת: [פרטו את ההודעה שכל צד נדרש לתת].
פרט חובהפרט מהותי: תקופת השכירות, אופציות הארכה ותנאי הסיום. קבעו במפורש את ההודעה המוקדמת לכל צד.
4. דמי השכירות דמי השכירות החודשיים: [סכום] ש"ח, המשולמים ב-[יום בחודש] בכל חודש, באמצעות [אופן התשלום]. דמי השכירות קבועים לכל התקופה ואינם משתנים אלא אם נקבע אחרת בחוזה זה.
פרט חובהפרט מהותי: סכום דמי השכירות, מועד ואופן התשלום. שכר הדירה אינו עולה חד-צדדית באמצע התקופה — רק אם החוזה קובע זאת.
5. תשלומים נלווים השוכר/ת יישא/תישא בתשלומים השוטפים בגין השימוש בדירה: ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית, ככל שחלים. כל תשלום נלווה נוסף יפורט כאן במפורש; תשלום שאינו מפורט אינו חל.
פרט חובהפרט מהותי: התשלומים הנלווים שהשוכר נושא בהם. מתווך שהמשכיר שכר — דמי התיווך אינם מגולגלים על השוכר.
6. מצב הדירה ופגמים ידועים המשכיר/ה מוסר/ת דירה ראויה למגורים. פגמים או הפרעות הידועים למשכיר/ה במועד החתימה: [פירוט, או 'אין']. ליקוי דחוף המונע שימוש סביר יתוקן בתוך 3 ימים; ליקוי שאינו דחוף — בתוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום.
פרט חובהפרט מהותי: פגמים או הפרעות הידועים למשכיר. סעיף פטור גורף אינו מגן על משכיר שידע על פגם; חובות התיקון קבועות בחוק.
7. ערובה (פיקדון) להבטחת התחייבויות השוכר/ת תינתן ערובה בסך [סכום] ש"ח. סך הביטחונות שעולים לשוכר/ת כסף לא יעלה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מסך השכירות לכל התקופה. הערובה (או יתרתה לאחר מימוש כדין) תוחזר בתוך 60 יום מהמאוחר מבין השבת הדירה או פירעון חובות השוכר/ת. בלאי סביר אינו ניתן לקיזוז.
ברירת מחדל מגנה: תקרת הערובה (הנמוך מבין 3 חודשים / שליש), החזר תוך 60 יום, ובלאי סביר שאינו ניתן לקיזוז.
8. הוראות כלליות הוראות חוק שכירות הוגנת המגנות על השוכר/ת אינן ניתנות להתניה לרעת השוכר/ת; תניה הסותרת אותן בטלה. ולראיה באו הצדדים על החתום: המשכיר/ה: ______________ השוכר/ת: ______________
ברירת מחדל מגנה: תניה הסותרת את החוק המגן בטלה — גם אם נחתמה. כאן חותמים שני הצדדים.
חוזה שכירות למגורים שנערך ונחתם ב[יישוב] ביום [תאריך]. בין: המשכיר/ה: [שם המשכיר/ה], ת.ז. [מספר ת.ז.], מען: [כתובת המשכיר/ה] לבין: השוכר/ת: [שם השוכר/ת], ת.ז. [מספר ת.ז.], מען: [כתובת השוכר/ת] 1. הדירה המשכיר/ה משכיר/ה לשוכר/ת את הדירה שכתובתה [כתובת הדירה], גוש [ ] חלקה [ ]. 2. תיאור הדירה ותכולתה הדירה כוללת [מספר חדרים] חדרים, [קומה], והתכולה והריהוט המפורטים בנספח א'. הרכוש המשותף הרלוונטי: [פירוט]. 3. תקופת השכירות תקופת השכירות מ-[תאריך תחילה] עד [תאריך סיום]. אופציית הארכה: [אם יש — פרטו]. תנאי סיום והודעה מוקדמת: [פרטו את ההודעה שכל צד נדרש לתת]. 4. דמי השכירות דמי השכירות החודשיים: [סכום] ש"ח, המשולמים ב-[יום בחודש] בכל חודש, באמצעות [אופן התשלום]. דמי השכירות קבועים לכל התקופה ואינם משתנים אלא אם נקבע אחרת בחוזה זה. 5. תשלומים נלווים השוכר/ת יישא/תישא בתשלומים השוטפים בגין השימוש בדירה: ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית, ככל שחלים. כל תשלום נלווה נוסף יפורט כאן במפורש; תשלום שאינו מפורט אינו חל. 6. מצב הדירה ופגמים ידועים המשכיר/ה מוסר/ת דירה ראויה למגורים. פגמים או הפרעות הידועים למשכיר/ה במועד החתימה: [פירוט, או 'אין']. ליקוי דחוף המונע שימוש סביר יתוקן בתוך 3 ימים; ליקוי שאינו דחוף — בתוך זמן סביר ולא יותר מ-30 יום. 7. ערובה (פיקדון) להבטחת התחייבויות השוכר/ת תינתן ערובה בסך [סכום] ש"ח. סך הביטחונות שעולים לשוכר/ת כסף לא יעלה על הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מסך השכירות לכל התקופה. הערובה (או יתרתה לאחר מימוש כדין) תוחזר בתוך 60 יום מהמאוחר מבין השבת הדירה או פירעון חובות השוכר/ת. בלאי סביר אינו ניתן לקיזוז. 8. הוראות כלליות הוראות חוק שכירות הוגנת המגנות על השוכר/ת אינן ניתנות להתניה לרעת השוכר/ת; תניה הסותרת אותן בטלה. ולראיה באו הצדדים על החתום: המשכיר/ה: ______________ השוכר/ת: ______________
זה לא ייעוץ משפטי. דיר-בלאק מציג מידע על זכויות שוכרים מתוך החוק — ההחלטה והניסוח שלכם.